《谈事说理》之闽商的未解之局

“闽商”是福建商人的简称，他们在经济领域具有一些共同的思想、语言、行为，被誉为华商第一族，因“开放、拓展”的精神闻名世界。敢于创业、敢于冒险，古往今来都是闽商所推崇的一种价值取向，也正是这样的价值取向，造就了闽商抓住经营机遇“快”和“准”的能力。

做客本期《谈事说理》法制谈话类节目当事人就是一位闽商，他曾胸有成竹地认为自己抓住了一次城中村改造的投资机会，谁曾想投入巨资如今却竹篮打水一场空。他的身上发生了什么事呢？我们一起来听一听他的故事。

三个项目，均沦为小产权房的江湖

据当事人林先生讲述，自己从十几岁起就一直从事建设行业，发展顺利。2006年，他通过福建老乡得知有城中村改造的项目可以参与，他预判此事会有可观的投资回报，便接连投资了三个城中村改造项目。本以为可以大刀阔斧地干一番事业，想不到噩梦却接踵而至。

林先生回忆道：第一个投资项目是2006年他与某村开始的合作，2007年5月15日与村改造建设发展有限公司签订了合同。合同约定：对方公司以一亩200万元的价格将土地卖给林先生所属的公司，建成后的房产与利润均归林先生公司所有，同时合同约定：对方后续将逐步为其办理产权证等各种证件。

林先生表示这个项目共投资3000余万元，当时边建设边售卖，挂靠在对方公司名下盖章并开收据，但剩下的8万平方米房产对方却限制其继续售卖。提起原因，林先生表示正是因为产权证的缺失，售卖时又不得不挂靠在对方公司名下，故而对方就占据主导权，依据合同漏洞侵占了属于他的8万平方米房产。令人遗憾的是，至今对方都没有按合同约定为林先生办理合法的产权证。

第二个项目是林先生于2011年12月20日与某村相关联的房地产开发公司签订的《城中村改造合同》，合同约定：对方向林先生出让15亩土地，每亩土地单价为150万元，土地总价款2250万元，约定林先生自主开发、自负盈亏。除了土地价款，此项目林先生还投入建设费用、管理等总投资费用共计2亿多。2012年林先生交清2250万土地款后，该村某负责人提出担任林先生公司副总经理并占20%干股的要求。林先生表示当时之所以做出让步，只因工程已经开动并且资金已投入，不答应对方请求项目便无法继续进展。谁知，最终该负责人却以全面“零代价”侵占了林先生公司为主体投资开发的约8.7万平方米的地产。与第一个项目情况一致，至今对方都没有按合同约定为林先生办理合法的产权证。

第三个项目是林先生为代表的公司于2010年3月24日与某村代表的公司签订合同，合同约定：由林先生代表的公司投资5000万，控股55%，其中林先生本人投资2500万持股27.5%，对方公司投资0元分配45%股权。遗憾的是：在林先生投资了5000余万元拆迁款后，对方公司却不履行合同，独自侵占了34.375万平方米的房地产项目。

从“吃螃蟹”第一人到竹篮打水一场空

据当事人林先生描述：三个项目都如此收场，最根本的原因是对方自始至终都未曾想过要履行与他的合同。自2018年至今，他的事都没有一个实质性的进展，三个项目他共损失房产51万平方米，资金约102亿。此事之于林先生，不论企业还自家生活都带来了莫大的困难。事已至此，他依然相信拿起法律武器，坚持到底最终可以找回属于自己的合法权益。

最后，林先生也向从事着类似投资的观众提出了自己的建议：投资需谨慎，在做类似投资时一定要办齐相关证件，严格要求合作方按合同内容执行，否则就会像他一样，竹篮打水一场空。

专家深度解析案件背后的法理

高楼林立之下，压得林先生喘不过气。时过境迁，后遗症该如何根治？挣扎数年，闽商的未解之局如何破？节目下半场，法律专家温毅斌、特邀评论员马进彪就此案进行了分析，同时对林先生接下来的选择给出了法律意见。

关于本案涉及到的法律规定，温老师表示：在《中华人民共和国土地管理法》中，农村集体土地征收首先要规划立项而后要土地收储，并办理申报手续将其变为国有土地；第三步为组织拆迁，拆迁要按照农村集体土地征收的十个步骤去进行。之后，当地相关部门需向开发商颁发“五证”，但在实际操作过程中，城中村改造模式为边审批边办理证边开发，本案属于这样的模式，执行中很容易出现问题。

温毅斌表示：如果林先生描述属实，本案涉及的三个城中村改造，采用的改造模式基本相同，林先生合同履行过程中均无过错、违约，签订合同的相对方应对林先生承担违约责任，甚至是更多责任。

马进彪分析道：林先生从2006年开始接连做的三个项目，虽然看似毫无关联，但都出现了类似的漏洞，最终结果亦属于同一类问题，即资质不全，并最终为这个漏洞买单。同时马进彪还表示：在此类的城中村改造项目中，当地相关部门有义务做相应的保障性工作，如有一方迈出“边界”，应及时给出善意的提醒与有效干预。

针对合同相对方涉及的法律责任，法律专家温毅斌分析道：林先生签完合同并投资建好了房，根据合同约定林先生应得到相应的开发建筑面积，但对方并未履行合同的义务，即为林先生办理相关证件，甚至反说林先生违法用地。

温毅斌认为：依据合同对方应该为林先生办理土地使用许可证，确保顺利售出房产，同时也可兼顾大部分人的利益。遗憾的是：在林先生不具备相应证件的情况下，他所投资建的房产如今却已经被他人售卖，这无疑是一种非法行为。

马进彪补充道：合同签订之初，甲乙双方表现的是共同面对商业目标，各自分得属于自己应得的那一部分“蛋糕”，但随着时间的发展，其中的一方却采用了“双标”的标准。城中村改造是一个整体推进的巨大项目，当地相关部门在这个问题上应积极施展调停权。

挣扎数年，闽商的未解之局如何破？

关于本案“未解之局”的难点，温毅斌表示：“无法调和”是主要原因，因为案件至今已有二十多年，土地也随着时间的推移而升值，林先生的资金也已断裂。当地相关部门应按照当年签订合同时的市价来要求林先生多贴少补，交纳土地出让金。

节目尾声两位老师也针对本案给出了建议。温毅斌表示：要破解难题，林先生应对其未履行合同的相对方提起诉讼，提出为其办理好五个证件的诉讼请求。马进彪建议：林先生在诉求中应从最实际的结果出发，只要符合法律给予的权益范围之内做一些基本调整，就可以取得一个相对理想的结果，例如：重新分配权益或者共同开发，前进的路也就更多一些，拿到的实际项目也多一些。从林先生的叙述来看，当地也在积极的协调此事，本案值得期待一个好的结局。

林先生是一个商人，投入资金得到回报是再正常不过的商业运作，但如今资金付诸东流，他需要给自己和公司一个说法，相信法律可以给这位闽商解开未解之谜。

本案涉及相关法条：

【农村集体土地征收的步骤】

1、发布拟征地通告，征询村民意见、组织听证；

2、进行地籍调查、地上附着物登记确认；

3、组织征地听证；

4、拟定“一书四方案”并上报审批；

5、发布土地征收公告；

6、登记征地补偿；

7、拟定补偿安置方案；

8、落实征地补偿安置协议；

9、签订征地补偿安置协议或作出征地补偿安置决定；

10、交出土地、地表清楚等行政强制行为。

【土地建设相关五证】：

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

《国有土地使用证》

《商品房预售许可证》